रियल एस्टेट विशेषज्ञ और नवभारत निवास प्राइवेट लिमिटेड के संस्थापक एवं निदेशक श्री प्रिंस धारीवाल के अनुसार, बाजार का अगला चरण केवल कीमतों में बढ़ोतरी का नहीं, बल्कि सही स्थान, सही आपूर्ति और सामर्थ्य के बीच संतुलन का होगा।

संयुक्त राष्ट्र-आवास कार्यक्रम की विश्व शहर रिपोर्ट 2026 के अनुसार, वैश्विक आवास की कमी लगभग 201 मिलियन इकाइयों से बढ़कर वर्ष 2023 में 268.8 मिलियन इकाइयों तक पहुँच गई। रिपोर्ट के अनुसार, दुनियाभर में लगभग 44 प्रतिशत परिवार अपनी आय का 30 प्रतिशत से अधिक हिस्सा आवास पर खर्च करते हैं, जो बढ़ती आवास-सामर्थ्य की चुनौती को दर्शाता है।

आर्थिक सहयोग और विकास संगठन के शोध में भी इसी तरह का ढाँचे से जुड़ा रुझान सामने आता है। उसके आवास संबंधी शोध के अनुसार, पिछले 30 वर्षों में लगभग सभी सदस्य देशों में वास्तविक घरों की कीमतों में वृद्धि हुई है, जबकि आवास की लागत परिवारों के लिए लगातार बड़ा आर्थिक बोझ बनती जा रही है। इसका एक महत्वपूर्ण कारण यह है कि कई बाजारों में आवास की आपूर्ति और निवेश, मांग की गति के साथ तालमेल नहीं बिठा पाए हैं।

आवास का बाजार मूल रूप से मांग और आपूर्ति से प्रभावित होता है, लेकिन कई उपभोक्ता वस्तुओं के विपरीत नए घर रातोंरात तैयार नहीं किए जा सकते। भूमि की उपलब्धता, नियोजन नियम, बुनियादी ढाँचा, निर्माण लागत, वित्तपोषण और विकास की समय-सीमा जैसे कई कारक यह तय करते हैं कि बाजार में कितने नए घर आ सकते हैं। दूसरी ओर, रोजगार के अवसर और शहरीकरण लोगों को आर्थिक रूप से मजबूत शहरों की ओर आकर्षित करते रहते हैं। जब आवास की आपूर्ति उसी गति से नहीं बढ़ती, तो उपलब्ध संपत्तियों के लिए प्रतिस्पर्धा बढ़ती है, जिससे कीमतों और किराये दोनों पर दबाव पड़ सकता है।

धारीवाल के अनुसार, आवास की आपूर्ति को मांग के साथ तुरंत बढ़ाना संभव नहीं है। एक नए आवासीय प्रोजेक्ट के लिए भूमि, स्वीकृतियाँ, बुनियादी ढाँचा, वित्तपोषण और निर्माण का समय आवश्यक होता है, जबकि जनसंख्या, शहरीकरण और रोजगार के अवसरों के कारण लोगों का स्थानांतरण कहीं अधिक तेजी से हो सकता है। यही मांग और आपूर्ति की गति के बीच का अंतर कई बाजारों में आवास की कमी को बढ़ा सकता है।

इस चक्र को समझने के लिए खरीद और किराये के बाजार को अलग-अलग देखना पर्याप्त नहीं है। जब किसी शहर में घर खरीदना परिवारों के बजट से बाहर होने लगता है, तो संभावित खरीदार अपनी खरीद को कुछ वर्षों के लिए टाल सकते हैं और किराये के बाजार में बने रह सकते हैं। यदि उसी समय किराये की उपलब्ध संपत्तियाँ सीमित हों, तो किराये की मांग और दरों दोनों पर अतिरिक्त दबाव बन सकता है।

भारत का आवासीय बाजार इस दुनियाभर के रुझान को समझने के लिए एक महत्वपूर्ण उदाहरण प्रस्तुत करता है। नाइट फ्रैंक इंडिया के वर्ष 2025 के आवासीय बाजार के आँकड़ों के अनुसार, देश के शीर्ष आठ शहरों में पिछले साल की तुलना में इस साल लगभग 3.48 लाख आवासीय इकाइयों की बिक्री हुई, जो करीब 1 प्रतिशत कम रही। इसके बावजूद, सभी आठ प्रमुख बाजारों में आवासीय कीमतों में वृद्धि हुई। राष्ट्रीय राजधानी क्षेत्र में वार्षिक मूल्य वृद्धि सबसे अधिक 19 प्रतिशत रही, इसके बाद हैदराबाद में 13 प्रतिशत और बेंगलुरु में 12 प्रतिशत की वृद्धि दर्ज की गई।

मांग का स्वरूप भी बदल रहा है। भारत के शीर्ष आठ शहरों में वर्ष 2025 के दौरान 1 करोड़ रुपये से अधिक कीमत वाले घरों की हिस्सेदारी आवासीय बिक्री में लगभग 50 प्रतिशत रही और प्रीमियम श्रेणी ने कम कीमत वाले आवास की तुलना में मजबूत वृद्धि दर्ज की।

धारीवाल के अनुसार, प्रीमियम आवास की मजबूत मांग के बावजूद भारत के रियल एस्टेट बाजार के लिए एक बड़ी चुनौती यह होगी कि मध्य-आय और पहली बार घर खरीदने वाले परिवारों के लिए गुणवत्ता से समझौता किए बिना किफायती आवास उपलब्ध कराया जाए। यदि नई आपूर्ति मुख्यतः उच्च मूल्य वाली श्रेणियों में केंद्रित रहती है, तो आवास-सामर्थ्य का अंतर और महत्वपूर्ण हो सकता है।

स्थान अभी भी महत्वपूर्ण है, लेकिन खरीदार अब खरीद मूल्य के साथ संपर्क-सुविधा, बुनियादी ढाँचा, रोजगार के अवसर, सामाजिक सुविधाएँ, निर्माण गुणवत्ता, किराये की संभावनाएँ और दीर्घकालिक रहने योग्य वातावरण जैसे कारकों पर भी विचार कर रहे हैं। इससे भारत के सबसे बड़े महानगरीय बाजारों से बाहर भी नए अवसर पैदा हो सकते हैं। जैसे-जैसे सड़कें, हवाई अड्डे, डिजिटल बुनियादी ढाँचा और आर्थिक गतिविधियाँ उभरते क्षेत्रों तक पहुँच रही हैं, द्वितीय श्रेणी के शहर और विकसित होते विकास गलियारे भारत के रियल एस्टेट परिदृश्य में अधिक महत्वपूर्ण भूमिका निभा सकते हैं।

फिर भी, उभरती हुई लोकेशन अपने आप में उच्च मूल्य-वृद्धि की गारंटी नहीं होती। किसी क्षेत्र में सड़क, एक्सप्रेसवे या अन्य बुनियादी ढाँचे की घोषणा होना और उसका समय पर वास्तविक रूप से विकसित होना दो अलग बातें हैं। इसलिए निवेशकों को प्रस्तावित परियोजनाओं के बजाय उनके वास्तविक क्रियान्वयन, रोजगार सृजन, जनसंख्या के प्रवाह, कानूनी स्वीकृतियों और भविष्य की खरीदार मांग का मूल्यांकन करना चाहिए।

वैश्विक आवास बाजार एक समान दिशा में आगे बढ़ेगा, ऐसा जरूरी नहीं है। कुछ बाजारों में आवास की सामर्थ्य से जुड़ी सीमाओं या बदलती आर्थिक परिस्थितियों के कारण कीमतों की वृद्धि में कमी आ सकती है, जबकि लगातार बनी हुई आपूर्ति की कमी वाले बाजारों में मांग मजबूत बनी रह सकती है। हालांकि, एक चुनौती कई बाजारों में समान दिखाई देती है, आवास की सामर्थ्य।

आवास केवल एक निवेश संपत्ति नहीं है; यह आवश्यक शहरी बुनियादी ढाँचा भी है। आवास की सामर्थ्य से जुड़े अंतर को कम करने के लिए आवास की आपूर्ति, बुनियादी ढाँचे और ऐसे समुदायों के विकास पर अधिक ध्यान देने की आवश्यकता है जो दीर्घकालिक आर्थिक गतिविधियों को समर्थन दे सकें। आर्थिक सहयोग और विकास संगठन ने भी आवास की आपूर्ति में बाधाओं और सामर्थ्य के बीच संबंध को रेखांकित किया है।

धारीवाल के अनुसार, आने वाले वर्षों में मजबूत रियल एस्टेट बाजार वह जरूरी नहीं होगा जहाँ कीमतें सबसे तेज गति से बढ़ें, बल्कि वह हो सकता है जहाँ मूल्य वृद्धि के पीछे रोजगार, बुनियादी ढाँचा, अंतिम-उपयोगकर्ता मांग, किराये की मांग और गुणवत्तापूर्ण विकास जैसे वास्तविक आर्थिक आधार मौजूद हों। लंबे समय में एक टिकाऊ बाजार वही होगा जहाँ डेवलपर के लिए व्यावसायिक अवसर, निवेशक के लिए उचित रिटर्न और अंतिम उपयोगकर्ता के लिए आवास की सामर्थ्य-तीनों के बीच संतुलन बनाया जा सके

जैसे-जैसे वैश्विक आवास बाजार एक नए दौर में प्रवेश कर रहा है, सबसे मजबूत बाजार जरूरी नहीं कि वही हों जहाँ संपत्ति की कीमतें सबसे तेज गति से बढ़ रही हों। मजबूत वे बाजार भी हो सकते हैं जो मांग और आपूर्ति, निवेश और सामर्थ्य तथा विकास और दीर्घकालिक रहने योग्य वातावरण के बीच बेहतर संतुलन बना पाएं। भारत में यह संतुलन स्थापित महानगरीय बाजारों के साथ-साथ उन उभरते क्षेत्रों में भी नए अवसर पैदा कर सकता है जहाँ बुनियादी ढाँचा, आर्थिक गतिविधि और आवास की मांग एक-दूसरे के साथ तेजी से जुड़ रहे हैं।